疫情后南昌房地产的发展

近期网上关于“疫情后南昌房地产的发展”这个话题很是火热，主编也是针对疫情后南昌房地产的发展寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。

中奥地产最近很忙，忙拿地，忙挖人。

11月4日，正因搬迁总部引起行业关注的中奥地产，又传出新消息，有消息称正荣地产营销李光已经办理离职手续，入职中奥地产集团担任营销副总裁。

标注着中奥地产上海公司的电话，区号仍是南昌区号。

入沪前夜的中奥地产

2020年伊始，一直深耕江西的中奥地产似乎对规模有了迫切的想法。

1月，疫情围城，中奥地产却已在土地市场频繁出手。先是以7.72亿元竞得无锡市两宗住宅用地，溢价率为43.16%；后又陆续出手拿下江西上饶市余干县1宗宅地和无锡新吴区商贸区地块，溢价率分别高达11.28和%和13.80%。

据统计，截至今年6月30日，其已拿下20多块地，新增货值超过200亿元。这一成绩让中奥地产登上中国指数研究院1-6月拿地排行榜，跻身第100名；拿地面积则达到132万平方米，位居全国拿地排行榜第62位。

机构数据显示，今年上半年中奥地产销售金额为113.8亿元，这也意味着，上半年拿地金额已占其全年销售额半数以上。

大手笔拿地屯粮之外，中奥地产总裁任小军开始频繁奔赴上海。

中奥地产的搬迁意愿很明显，甚至可以说是有些焦虑，这种焦虑在2020年初的那场疫情中被加倍放大了。

4月17日，疫情刚解封，任小军便带着几位高管出现在上海新城控股集团总部，在与新城控股联席总裁梁志诚、高级副总裁严政交流后，双方签署了全面深化战略合作协议。

两天后，任小军一行人又陆续现身中梁地产上海总部和弘阳集团上海总部，分别与这两家企业也签署了战略合作协议。

短短3天时间，任小军一行马不停蹄拜访了三家房企。

耐人寻味的是，这三家房企有两个共同点，一是均为异地成立，后迁总部到上海；二是同为在短时间内完成规模增长，目标千亿的“黑马型”房企。

第一个，新城控股。新城成立于常州，2009年迁总部至上海，尽管彼时新城方面表示只是“扩容”上海总部，但目前来看，相比的原先但常州总部，上海总部承担着更多的业务和职能。迁至上海后次年，新城控股破百亿门槛，7年后成功跻身千亿房企队伍。

第二个，中梁地产。中梁于温州起家，2016年将总部搬到上海，并由此开启了全国化的扩张道路，资料显示2016年中梁地产销售额只有190亿元，2017年猛增到649亿元，去年跨过千亿门槛到1015亿元。

起家于江苏南京的弘阳地产，是三家房企中迁入上海最晚的房企，但却在最短时间里创下最快的增长纪录。财报显示，2016年弘阳全年销售额仅有133亿元，但在2019年扩张至651亿元。

总部搬迁背后“金融、资本、人才”的渴求

金融、资本、人才是企业发展的核心要素，而上海都具备。同时，以上海为中心、布局长三角、拓展泛长三角等热点区域更有利于企业快速成长为全国型企业。粮草在手，“朋友圈”已建，任小军的三要素里唯独缺有“规模晋级”实战经验的人才。于是，今年7月正荣产业集团原总裁田永盛加盟中奥，目前为中奥地产任执行总裁。

田永盛曾先后任职于苏州旭辉、上海龙湖。

在上海龙湖的8年，从项目总监一路晋升至上海公司常务副总经理。负责了龙湖上海第一个住宅项目滟澜山和第一个商业项目虹桥天街，该项目如今已是大虹桥核心地标之一。后来他作为副总经理分管大运营，也是龙湖最早一批运营负责人之一。

2016年其加入正荣地产，任苏州公司总经理。仅一年时间，将苏州区域由4个项目发展至20余个。后升任正荣地产副总裁，曾分管过多个板块，在大运营管理体系、多板块业务管理以及组织文化建设等方面有丰富经验。其任职期间，正荣地产完成了从400亿元到1000亿元的跨越，并于2018年1月16日成功登陆港交所。

其物色的第二位人选便是文章开头提到的正荣地产营销李光，中奥给出的职位是副总裁，负责营销线。

无论从市场环境，还是融资环境来看，今年并不是扩张、冲规模的好时机，为何中奥选择此时走出深耕区域？

尽管中奥地产财务中心总经理杨小保在接受记者采访时曾表示，搬过去是区域化转向全国化的考虑。但从一个数据来看，中奥地产选择此时的出走，野心背后多少有些无奈。

尽管南昌是中奥地产的大本营，也是其深耕多年的城市，但直至2019年，中奥地产才勉强以33.12亿元销售额挤进第10位。

在2019年，南昌品牌房企排行榜中，新力地产以145.27亿元绝对优势稳居第一，万科以78.58亿元排名第二，绿地以70.08亿元位列第三。其余依次为保利发展、恒大集团、融创中国、华润置地、力高集团、通源地产。除新力地产和通源地产为本土房企外，其余位置均被外来房企抢占。

这几年，外来房企越来越多，而且很多是全国型头部房企，把本土房企的生存空间蚕食的所剩无几，虽然很多也去南昌周边区域拿地布局，但核心优势已不再。

因此，留给本土房企的只有两条路，要么走出去博一把，要么留在南昌消磨殆尽，如今的中奥地产是拼全力一搏。

中奥地产能否成为下一个“千亿黑马”？

企查查资料显示，中奥地产由江西 奥林匹克花园 置业有限公司和上海源锋投资发展有限公司分别持股70%和30％。江西奥林匹克由南昌筑城和江西林波投资管理有限公司分别持股84.7％和15.3%，前者南昌筑城由任晓冬和任小军各持股70%和30%，后者江西林波由任晓冬和熊细妹各持股80%和20%；上海源锋投资则由任小军个人100%全资持有。

股权穿透后可以看到，中奥地产的大股东为南昌筑城，最终受益人为任晓冬和任小军，分别持股50.071％和47.787%。

关于任晓冬的资料很少，但提起筑城任家，南昌却无人不晓。25年前，做建设工程任晓冬在一次偶然的机会中开发了南昌怡园小区，创新式的在首层引入车库的概念，在当年满城灰色调的福利房中脱颖而出。

随后其与世纪地产联手，成功开发了“御锦城”、“阳明锦城”，均在当时的南昌市引发抢购热潮，双方赚得盆满钵满。

2002年，任王两家分手各自独立发展。次年，任家正式成立南昌市筑城 房地产 开发有限公司（简称“南昌筑城”或“筑城地产”），尽管陆续做了一些项目，但销售并不理想。

2005年，筑城地产迎来高光时刻，其搭上中体产业这辆“快车”，相继在无锡、九江、常州等地打造了多个奥林匹克花园，一时风光无两。然而好景不长，2007年底，国家出台一系列调控措施，将南昌市房地产市场打入冰点，虽然扛过了最难熬但调控期，筑城地产却从此沉寂。

2012年，任晓冬成立江西中奥置业有限公司，至此，中奥地产成为其冀望走出南昌实现全国型房企的期望。

在中奥地产的发展路径中，可以看到很多房企的身影，中梁地产、蓝光地产、阳光城、红星、富力、港荣、盈石，“合作”似乎成为其发展战略中的关键词，此次迁至上海，中奥地产能否重现辉煌，值得期待。

一日之内五地发布涉房政策，复苏楼市预期升温

前几天的推文中我还写到南昌目前手上能救市的底牌几乎都出尽了,手上只剩下契税补贴和购房补贴这两张底牌。

话没说完几天,南昌县人民政府就在今天下午发布了一则《南昌县关于有效应对新冠疫情影响促进房地产市场健康发展的若干条措施》的通知。

把手上仅剩的这两张王牌一次性打了出来。

有人真的急了,但我不说是谁。

01从这次的文件政策来看,涉及到三大方面:

第一大方面是政府端释放的利好:

1支持建筑企业进入房地产市场,促进有钱的建筑公司进入土地挂拍市场,为了更好的卖地,尤其是在各房企捉襟见肘不敢拿地的现在

2合理提高棚改货币化安置比例,优先选择货币化安置,增加新房市场的需求量,拿着货币的刚需进入新房市场,提振信心,从而也能反哺土地市场,让地更好卖。

第二大方面是政府给开发端释放的利好:

1推广并支持绿色低碳和装配式建筑,针对采用装配式建筑达40%以上的楼盘,给予总建筑面积3%,可不计入成交地块的容积率核算。

白话就是:只要你采用40以上的装配式工艺,那我就白送你3%的建筑面积也就是3%的楼盘开发利润。

2允许延期缴纳有关规费,给予房企缴纳相关费用延期6个月。

3加大房地产开发企业信贷支持力度。

这两条也都是针对房企的,允许房企延期缴纳部分费用、调高信贷的支持力度来缓解目前目前房企都存在的资金压力。

第三大方面是政府给需求端释放的利好:

1实施购房消费补贴,契税予以减免50%,相当于90方以下1个点的契税变成了了。

同时为了提高大伙的积极性,针对买房前500名,发放10000元的消费券,前1000套发放5000元消费券。

2推行家庭购房补贴,只要购买南昌县的新房楼盘,刚需给予300元/平方米的补贴,改善型给予200元/平方米的补贴。

常住的二孩、三孩家庭购房给予300元/平方米、500元/平方米的补贴。

注:以上补贴需在缴清契税后享受,不重复叠加,只可按最高标准享受一次,并且沿江南大道以东,昌南大道以南,昌东大道、总干渠以西,南外环以北范围外也就是蒋巷只能享受政策补贴的50%。

3全面落实人才购房优惠政策,签订劳动合同且缴纳社保满两年的博士、硕士(高级技师)、本科(技师)、大专(高级技工),分别给予5万、4万、3万、2万元的购房补贴。

02

以上政策目前只在南昌县区域内实行。

其他区域暂待通知,应该也不远了。

南昌县很可能是“马前卒”,试试补贴的效果以及可行性,待一切确定后应该都会跟上。

今天又是“等等党”赢麻的一天。

又等来了最少5000元的契税以及近3万元的购房补贴。

- End -

疫情之下，楼市风起。

据时代周报记者不完全梳理，仅2月12日一天，就有上海市、浙江省、无锡市、南昌市、西安市五地发文，为房企纾困。

时代周报记者注意到，以上各地出台的纾困政策主要针对房企，并且主要体现在土地端，以暂缓或分期缴纳土地出让金为主。另外，对比显示，无锡政策力度最大。

据了解，上海、浙江、南昌、西安四地政策均由当地自然资源部门出台，但无锡对于房企的纾困政策则出自无锡市委、市政府印发的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》，并在上述规定之外，提出了包括减免税费、引导银行信贷支持，以及放松预售资金监管（可提前支取购房款）和预售制度（完成25%以上投资即可）等一揽子政策。

“当前各地的政策，主要还是集中在为遭受疫情影响的企业纾困，缓解企业经营难的问题，符合当前中央对于疫情防控的决策部署和房地产调控工作‘因城施策’的要求。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向时代周报记者表示，另外，由于政策针对性较强，预计暂时不会传导到需求端，楼市会保持平稳。

但据诸葛找房数据研究中心国仕英预测，后续可能会有更多的城市出台涉房政策，并且不会只是针对房企端，供应端、销售端均有可能。

多地着手“纾困”，并非调控放松前奏

从各地政策来看，当前各地出台的纾困政策主要集中在减轻房企资金压力，提出了包括免租金、暂缓或分期缴纳土地出让价款等政策。

延迟缴纳土地出让金、延迟开竣工是本次各地纾困房企的普遍政策，上海、浙江、无锡均有提及。其中南昌和西安则更为细致，提出了：将土地竞买保证金比例调整至20%，土地价款缴纳比例为签订合同后首月缴纳50%。

另外，无锡除了可以延迟缴纳税款的优惠政策之外，还围绕为房企纾困，出台了税费、金融、房企资金监管等一揽子政策，包括：可以延期三个月缴纳房产税、城镇土地使用税，确有困难的，可以申请减免；另外，要求引导在锡银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷，以及确保本市实施疫情防控一级响应措施期间个人住房贷款有序投放。

同时，无锡的资金监管也迎来了大幅度的宽松。

无锡规定：已经领取施工许可证范围内的楼栋，因疫情影响施工建设的，房企可申请提前拨付重点监管资金；另外，无锡还降低了申请预售的要求——已经领取施工许可证范围内的楼栋，因疫情影响施工建设的，申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分完成25%以上投资即可（装配式建筑的形象进度要求不变）。

国仕英向时代周报记者解释，从疫情情况来看，无锡、西安两地的疫情压力较少，但却是首批出台大力度纾困房企政策的城市，推测这两个城市出台政策是为了更好的渡过疫情，减少疫情带来的影响，并在疫情结束后能快速恢复。

事实上，在上海、浙江、无锡、南昌、西安五地之前，杭州、江西、深圳就已曾出台过利好政策。比如杭州在2月11日也发布了《关于做好疫情防控保障服务企业稳定发展的通知》，提及可以顺延缴纳土地出让金和开竣工时间等。

国仕英预测，后续可能会有更多的城市出台相关政策，政策调整的方向也会“因城施策”、多种多样，不会只是针对房企端，供应端、销售端均有可能。

但58安居客房产研究院分院院长张波同时提醒，这不意味着楼市全面放松的到来。

张波表示，在本次疫情之下，房地产行业遭受了重大影响，也因此成为帮扶的重点对象。但从目前的扶持政策来看，还是主要针对保障行业有序运转，安全渡过困难期。但楼市稳定的目标依然是房地产调控的重点。

“受影响货值4400亿元”有待商榷

不可否认的是，疫情之下的房企压力骤增。

据时代周报记者不完全统计，截止目前，全国已有湖南、江西、广东、海南等至少60个省市下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动。

销售按下“暂停键”之后，成交也陷入冰冻。

中指研究院监测数据显示，2020年1月，中指研究院重点监测20个一二三线代表城市总计成交面积891.6万平米，环比下降41.42%，同比下降5.14%。在最近的两周，这个数据也并未好转。1月26日至2月1日，10个典型城市成交量环比减少93.2%；2月2日至2月8日，受基数影响，环比降幅有所降低，但也高达55.9%。

反映在房企收入上，根据近期各大房企披露的1月经营数据，均有较大幅度的减少。

数据显示，2020年1月，万科实现合同销售额549.1亿元，同比增长12.34%；恒大实现销售额405.5亿元，同比减少6.07%；碧桂园则为329.2亿元，同比减少0.44%；融创销售186.3亿元，同比减少22.25%；保利实现签约金额235.88亿元，同比下降29.78%。

但在另一端，偿债的脚步和现金流压力却不会“暂停”。

克而瑞研究报告显示，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，就单月情况来看，1月、7月和11月均为偿债高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

窘境之下，全联房地产商会已经发出了为房企纾困的建议。

2月12日，全联房地产商会发布疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议。其中表示：调研的72家企业中，46家房企（以中小型企业为主）受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元。

“具体来看，以调研的某家典型房企为例，其单月销售业绩减少80亿元，以往每月可从金融机构获得贷款40-60亿元，如今可获贷款金额腰斩，企业单月资金缺口将达100-110亿元，而此企业2019年上半年货币资金仅350亿元，叠加企业人员工资、待支付工程款、利息费用等其他刚性支出，350亿元的货币资金或仅够企业维持三个月运转，如果疫情持续两个月，而无相应政策支持和适当倾斜，企业将面临巨大的经营风险。”全联房地产商会在建议中表示。

但同时，也有房企内部人士向时代周报记者直言：疫情对房企肯定会有影响，但这个数据似乎有点“不正常”。

“首先，如果每个月能够从金融机构获得40-60亿元的贷款，从这个角度来说，这个房企也不算中小房企了。其次，它表示2019年上半年的货币资金仅为350亿元，那么下半年呢？一般来说，下半年才是房地产企业回款的高峰。所以感觉它的资金状况不应该这么严峻。再次，它说受疫情影响，单月销售减少80亿，现在每月资金缺口达100-110亿，这个数据感觉也不正常。尤其是现在还未大规模复工，也几乎没有需要支付的工程款之类的款项。”上述房企人士表示，“但对房企的影响肯定是有的。尤其是对于负债率高的房企，影响很大”。

有关“疫情后南昌房地产的发展”的话题介绍，今天主编就给大家分享完了，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！