完整的房地产开发商做一个项目 都有那些程序？

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完整的房地产开发商做一个项目 都有那些程序？

1． 在土地部门获取土地使用权；

2． 在 规划部门办理选址意见书，并在规划部门对地块提设计要点；（也有在获取土地前，规划部门已办理的）

3． 根据设计要点，对地块做详细规划方案，报规划业务会审批，规划审计费：2万/公顷，3公顷以下5万包干；

4． 规划方案通过后，建筑方案再报规划业务会审批，然后进行施工图设计，同时办理用地许可证（规划办理）；

5． 在进行施工图设计的同时（或之前）到计委、综合办、建委办理立项、报建手续，如：定点通知单、立项批复、工程建设手册、项目咨询意见书等；

6． 施工图设计完毕后（地质勘探、建筑、结构、水电），报施工图审查，其中包括防雷检测（1.1元/m2）、综合办办理项目押金1%、消防审查等；

7． 凭审查后的施工图到规划部门办理规划定点图，同时开出各项缴费通知单，交纳费用，申请规划许可证；

包括：人防费：普通住宅30/ m2，办公商业36/ m2，高层1800/底层面积；

城市建设大配套费：大于2万平方的40/ m2，小于2万平方的60/ m2；

墙改费：8/ m2

发展散装水泥专项资金：1.5/ m2

规划综合技术服务费1.4 m2

白蚁防治费：2/ m2

城建押金：2%；

档案押金：现免

市容：3‰，环卫：3/ m2

8． 办理招投标，发中表通知，签施工合同；（ 3.4%的劳保统筹、2%的招投标费用）；

9． 施工场地的三通一平同时进行；

10． 商品房预售许可证，办前期产权证3/ m2，物价局核定物价1.5/ m2单户面积测定费80/ m2

11． 税费、营业税5.54%

各地有差异，仅供参考

希望对你有帮助 沈阳冠源房地产代理有限公司 沈河区金厦广场1楼42号 22973271

祥和房屋开发有限公司 黑龙江街87号 86240977

市民族房屋开发公司 奉天街251号 22736165

大东区房地产市场管理办公室 大东路26号 24328131

皇姑区房产局第一经理公司长江房... 珠江街187号 86844071

许兄弟实业（沈阳）有限公司 北京街21号 22512461

宏达房地产开发经营有限责任公司 大西路325号甲 22931606

房城房产经纪有限公司小南分店 小南街185号 24150957

裕宁大厦有限公司 三好街72号 23892308

沈阳房产实业有限公司皇姑分公司 锦水街1号 86751636

银基发展股份有限公司 大西路339号 22952222

慧丰房产经营有限公司 大西路187号 22973060

祥泰房产经营有限公司 大西路187 22973069

文利房产经营有限公司 大西路187号 22973186

海普房产营销代理有限责任公司 沈州路99号 22960519

房联股份有限公司 哈尔滨路58号 22532461

普天房产经营有限公司 沈洲路60号 22960046

沈阳经典房产发展顾问有限公司 文萃路8号 23887466

苏家屯区房产局 枫杨路78号 89814286

玛莉蓝国际实业有限责任公司 和平北大街69号 22813888

银合房产经营管理公司 小北街灰山巷5-2号 88501022

铁西区房产行政管理所 南六中路4号 25876295

铁西区房产局 南六中路4号 25873635

大东区房产局实业公司 联合路57号 88501977

五洲商业广场发展有限公司 中华路68号商贸饭店723号房 23416999

皇姑区第八房产经理公司 白云山路32号 86415468

和平区房产局第三房产经理公司 光荣街34号 23865916

于洪区第四房产经营管理公司 陵东街29-4号 86890873

沈阳房产实业有限公司大东分公司 沈铁路70号 88314375

沈阳公用发展股份有限公司 十四纬路14号----- 23261111

威信产业集团股份有限公司 兴华南街87号7门 25843840

沈阳房产实业有限公司 东纬路64号 22717846

沈河区房产管理局第二房产经理公... 万寿寺路95号 22903860

沈阳一运实业有限责任公司 北四马路5号 23837300

南证大厦有限公司 北顺城路137号 24847682

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华利房产开发经营有限公司 青年大街133号 23887523

辽宁国巍实业集团有限公司国巍大... 大北街49号 88510089

日飞房地产实业公司 浑河站后赛新村 23717652

新元建设集团有限公司 新民市辽河大街88号 27624449

铁西区红豆房产信息中心 南六东路10号 25639108

沈河区华盛房产中介所 小南街174号 24119737

皇姑区友林房产经纪事务所 黄河南大街45号 86219784

昊辰房产代理有限责任公司 中山路369号 22922686

心诚实房产中介 沈河区团结路69号 88506910

家乐茗苑 皇姑区歧山东路3号 86855900

鸿源房产 大东区东北大马路93号 88125672

大东区鑫利鑫房产中介所 大东区东北大马路93号 88136983

沈阳市恒地翔房地产 沈河区万柳塘路45号 24210481

沈阳市皇姑区松花江信息站 辽宁省沈阳市 86259037

亚泰国际花园 辽宁省沈阳市 23866568

都市住房投资事务中心 辽宁省沈阳市 22916752

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沈阳市房地产交易估价事务所 辽宁省沈阳市 22916735

辽宁金城房地产开发有限公司 辽宁省沈阳市 23896375

沈阳三合基业代理有限公司 和平区和平北大街69号 22813077

沈阳安泰房产开发有限公司 和平区和平北大街69号 22813166

沈阳精博堂房地产营销顾问 31201087

沈阳市大开发房地产有限责任公司 和平区东纬路17号 23855777

辽宁中海房地产开发有限公司 沈河区大西路237号24层 22958972

保利（沈阳）房地产开发有限公司 和平区南四经街辰宇大厦4楼 23270616

沈阳天赐房地产开发有限公司 和平区中山路97号甲 22824832

沈阳穗港白云房地产投资开发有限... 东陵区塔北一路1-7号理想新城 88658888

沈阳置信房地产经纪有限公司 86585798

沈阳开元房地产开发有限公司 沈河区奉天街210号 22930068

沈阳凯悦房地产研究中心 22960808

沈阳恒宇房地产开发有限公司 88868298

沈阳金杯房地产开发有限公司 沈河区万柳塘路40号 23997583

沈阳精仁蓝叁房地产策划有限公司 和平区中山路97号 22704219

沈阳喜居坊房地产经纪有限公司 23965522

石小峰，王志民这两个比较牛逼，

你可以到规划局去查啊，动工之前 要拿规划用地许可证的，有些地方的规划局有公示的，哪些楼盘办了证一目了然，或者建立一种内部联系让他们告知你。其实楼盘模型是在销售阶段才会用上，做模型也就一个月的时间，去太早也没用，最好是别人准备起售楼部之前去商洽。你实在觉得不好办可以用笨办法，到处逛，看到有哪个工地开始砌围墙了、挖土石方了就直接找上门去谈。我这里联系做模型的都来五家公司了，基本上都是通过职能部门的关系告知的，这样不仅知道谁要建，还可以知道去了后找谁。

此问题提的好像不明确，是指房地产开发商开发的项目种类还是房地产开发商开发的项目数量？分民用、商业和工业厂房房地产开发。要是数量就无法回答了。

兴业，安泰，海纳，荣安，鑫玉，利华，蓝天，富华，瑞圆,望海，东方，荣发，日广，富来沃，大地，丽城，阳光，碧海，清华科技园研发基地，兖矿，城建，

蛮多的 沿海集团 、宏远地产、 万科地产、光大地产、深国投、综艺地产、高田地产、中信地产、丰泰地产.......等等

第一，就是房屋质量

第二，就是产权问题

第三，就是物业问题

第四，就是解决问题的态度与速度

第五，售楼处和工程的人员素质问题

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工程概况嘉兴市国际中港城——商贸城工程位于嘉兴市中环南路与双溪路交汇点偏东北方向，由浙江盈兆房地产开发有限公司开发，浙江中成建工集团有限公司施工总承包建设。该工程为一港商投资兴建的超大型商业广场，地下一层，地上六层，总建筑面积255397平方米，其中地下室面积47123平方米，呈Y形，基础为预应力管桩伐板基础，基坑开挖面积达50000平方米，开挖深度自自然地坪以下5.4米至8.6米，总挖土方量约30万立方米。

支（围）护方案选取

1.临近工程参考相邻工程为同一地块同期开发的另一单位工程，地下一层约10000平方米，基坑开挖平均深度为4.5米，具有相同的基础型式，比本工程早一些开工，基坑开挖采用1：1两级放坡，基本不做任何支（围）护，个别地段打设木桩。根据开挖和施工过程中边坡的变形和位移情况，发现普遍出现不同程度的滑坡现象，部分地段较为严重。

2.边坡稳定计算利用地质勘察报告中基坑范围内土层参数、开挖深度及计划放坡坡度，我们使用同济大学启明星系列软件中边坡稳定分析计算软件SLOPEv1.0对该工程边坡稳定进行了验算和分析。由于我们准备充分，措施到位，施工过程中没有任何事故发生。

3.支（围）护方案确定经综合分析比较，最终的开挖方案确定为两级放坡，坡度为1：1（上坡段）和1：1.2（下坡段），C15素混凝土80毫米厚护坡，内插竹片，坡脚处打设3米长木桩，直径100～150毫米，间距800～1000毫米。并做好基坑内的降水和排水，基坑外防水，减少地下及地表水对边坡和地基的侵蚀冲刷破坏。

开挖试验本工程基坑具备了进行开挖试验的条件：第一，该基坑面积为50000平方米，周长约1500米，属超大型基坑，即使试验模型取为10%，也有5000平方米，试验的数据具备可信度；第二，试验时基坑边坡即使出现滑坡，对周围环境的影响也不大；第三，本工程确定春节后全面开挖。这一开工日期为开挖试验创造了具备时间效应和气候效应的条件。春节前后是嘉兴地区雨雪霜冻最集中的季节，我们在征求了设计、监理、建设方等意见后，利用春节前这一时间上的空隙，以设计好的开挖方案进行约4000～5000平方米基坑的试开挖，按照正常的施工进度进行开挖、围护、降水，并将基坑暴露和垫层封闭，派专人定时测量基坑位移和变形，春节期间照常观测。基坑经过两个月雨雪霜冻的洗礼后，基本上保持稳定，说明我们设计的基坑开挖围护方案是适合本工程的，只是在地质较差的局部区域出现混凝土护坡开裂，边坡出现滑移迹象，说明应该在类似区域将木桩加密，必要时改打钢板桩或槽钢护坡。另外，出水量与计算基本一致。

基坑开挖

1.开挖顺序本工程基坑面积较大，为避免混乱及合理安排流水施工，事先确定了合理的挖土推进方向，自D区D-A轴向C区推进，之后，一分为二，分别向A区和B区推进。A、B区后期开挖的土方直接用于D区早期开挖部分的回填。该工程基坑自2005年3月1日全面开挖，5月20日全部土方开挖完毕，历时81天，比计划略有提前。日平均出土量3700立方米，日最大出土量6000立方米。

2.开挖工艺土方开挖以机械为主人工为辅，挖土采用反铲挖掘机，土方运输采用自卸式翻斗汽车。大型反铲挖掘机负责地下室底板以上部分的土方开挖及将基坑底部小型挖机传递过来的土方，再二次传递到地面上；基坑内采用中型挖掘机，负责底板下承台部分的土方开挖，因其工作半径较小，故须将所挖土方传递至大型挖土机的工作半径范围之内；小型挖掘机负责底板下的基础梁土方开挖，因其工作半径更小，须将所挖土方传递至大型或中型挖掘机的工作半径范围之内。边坡修平以后，由挖掘机配合，在坡脚处打设木桩；及时在坡面插上竹片，浇筑护坡混凝土，并覆盖塑料薄膜保温养护。

特殊情况处理该工程基坑最大的特点在于其面积巨大，由此引发的地质条件分布不均为基坑工程施工增加了不小的难度，需要根据具体情况具体处理。

1.消防电梯井等局部深挖部位施工该工程设有5部消防电梯，其中4部电梯井标高为负7.250，加上1.6米高承台和200毫米厚垫层，基坑深度要求达到负9.050.根据挖出情况来看，坑底出现大量流砂，必须尽快封闭，否则对工程极为不利。我们将100毫米厚碎石垫层改为200毫米厚速硬混凝土进行止水，在其上再浇筑垫层，绑扎钢筋，并将该承台和电梯井先行浇筑，地梁钢筋预留，确保了消防电梯井等局部深挖部位的成功施工。

2.局部加固在本工程场地东北处，建有一座另一单位工程的两层办公室钢板活动房，如果在该部位仍然按正常坡度开挖的话，将直接挖至该活动房的墙脚处。为保留该活动房，加大了该部位基坑边坡坡度，加密加设多道槽钢桩和木桩挡土，确保其安全，并力保不出现影响正常使用的大变形。

结论

现阶段，政府正逐步将城市化进程的焦点引向城郊或开发区，建筑密度远小于市中心，作为基础设施的大型工程的建设往往伴随大型或超大型基坑施工，最为经济简单的放坡开挖必定是首选。而超大型基坑的地质分布往往并不均匀，造成基坑施工方案不能一刀切，多种支（围）护方式并存，在时间和空间上进行优化配置，可以节约成本，提高效益，有条件的工程做一下“开挖试验”还是非常有意义的。

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